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無錫:走出失去的5年

△此音頻大小為9.1MB

9月1日,大陸開放港澳臺居民申辦居住證的第一天。有消息稱,祖籍江蘇的香港著名影星劉嘉玲就現身無錫買房了……

1

上海大都市圈,最筍是無錫!

28分鐘直達上海,房價比昆山還低!

上一回筆者提到了環滬的筍,房價18000,到上海內環18分鐘的昆山城南高鐵板塊(詳見);今天我們把視線再擴大一些,放眼上海大都市圈1+6城市,發現了一個更大的筍,那就是無錫!

上海在今年1月發布的《上海2035年城市總體規劃》中的提出了“上海大都市圈”的概念!包括以下“1+6”城市:上海+蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山,這6個城市將與上海協同發展,構建上海90分鐘生活圈,打造具有全球影響力的世界級城市群。

從無錫到上海,每天6:46-21:52,有139班高鐵動車,平均每8分鐘就有一班車開出!

經由京滬高鐵,從上海虹橋至無錫東站,最快只要28分鐘,經由滬寧高鐵,從上海市中心靜安區的上?;疖囌镜綗o錫市中心梁溪區的無錫火車站,最快42分鐘。

▼上海高鐵45分鐘通勤圈內城市房價對比表

2

無錫,一座被忽視的江南首富之城!

首先來認識一下無錫。

這個處在長三角經濟最發達的滬寧城市發展帶中點的城市,是近代中國民族工商業的重要發祥地,以榮、唐、楊、薛四大家族企業為代表的一批民族工商企業在中國近代史上具有舉足輕重的地位,因此,無錫一直素有“小上?!敝Q!

無錫的車牌號“蘇B”,僅次于省會南京,蘇C徐州,蘇D常州,蘇E才是蘇州,這個排序客觀反映了2000年以前,江蘇省城市的江湖地位。

無錫經濟在江蘇省的“領頭羊”地位,一直保持到2004年才被蘇州超越,2014年又被南京超越,屈居江蘇省內老三!若不是轄區面積、人口相比蘇、寧,處于絕對劣勢,無錫哪有那么容易被超越!

無錫2017年GDP總量達到10511億元,名列全國第13位,首次躋身“萬億俱樂部”!

但是,無錫人均GDP高達16.1萬元,雄踞全國第4(前三是鄂爾多斯、深圳、東營),長三角地區第一。

2017年長三角6大主要城市人口、經濟與房價數據對比表

3

2011到2015,

無錫失去的5年!

◎太湖藍藻事件是無錫“城運”的轉折點

如今,大多數無錫人都把2008年的太湖藍藻事件,看作是無錫“城運”轉向衰落的轉折點!

之前,無錫作為一個普通地級市,經濟總量卻高于成都、武漢、南京和杭州,人均更不用提了,在國內遙遙領先。藍藻事件一出,無錫向來的支柱產業電子和紡織企業紛紛外遷(大多去了南通),傳統產業的外遷,新經濟轉型乏力,嚴重阻礙了無錫沖向經濟一線城市的步伐。

◎主政8年的兩任書記落馬與周濱案的負面影響

2011年3月,時任無錫市委書記的楊衛澤調任南京市委書記,市長毛小平接任市委書記,同年12月,升任書記僅9個月的毛小平落馬,創造了無錫史上最短命書記的記錄。

2014年7月,周永康長子周濱案發,牽扯出無錫的“土地爺”國土資源局原局長王云鶴,無錫市人大原副主任張云昌落馬。

圖為錫山區厚橋鎮西前頭村,周永康長子周濱的家被查封

2015年1月,時任南京市委書記楊衛澤落馬,楊衛澤2004-2011年擔任無錫市委書記7年,他主導了無錫大量紡織和電子企業的外遷,楊主政時期,市府舉債大興基建工程(無錫2014年就開通了兩條地鐵,到目前為止還是兩條,無錫四通八達的高架快速路網,也是秒殺蘇杭)。

圖為雙雙落馬的時任南京市委書記楊衛澤、市長季建業

楊衛澤離任后,無錫“基建”開始陷入停滯,經濟也沒有起色。

在舉全省之力提升省會“首位度”的背景下,楊主政下的南京,2014年GDP超越了無錫。

楊衛澤落馬后,有無錫媒體評價稱,正是他主政的7年,幾乎掏空了無錫財政!

4

走出失去的5年
蘇、錫、寧三足鼎立

2015年3月,李小敏接任無錫市委書記。

2015年10月,無錫市行政區劃大調整,老城崇安、南長、北塘三區合并設立梁溪區,原無錫新區吸納錫山區鴻山街道設立新吳區。

2016年,由無錫江南計算技術研究所研制的太湖之光,成為世界速度最快的超級計算機。

2017年,無錫GDP總量首超1萬億,成為江蘇省第三個GDP破萬億的城市。


2017年,無錫GDP同比增長7.4%,五年來首次超過全省平均水平,擺脫了2011年以來經濟增速持續下滑、全省墊底的狀況。

2017年,無錫的多項經濟指標居蘇南和全省第一:

無錫規模以上工業增加值增長8.5%,增速十三年來首次超過全省平均水平,位居蘇南第一;

無錫社會消費品零售總額增長11%左右,增速十年來首次超過全省平均水平,位居蘇南第一;

無錫新增境內外上市公司18家、再創歷年之最;

無錫上市企業總數達129家、位居全省第一;

無錫國家現代農業示范區建設位居全國地級市第一;

農業基本現代化綜合得分全省第一。

在新經濟方面,無錫也在積蓄力量:

1.集成電路產業:

上世紀80年代無錫是中國南方微電子基地,但后來的一二十年內就被慢慢弱化了。今年無錫有幾個集成電路產業重大項目落戶,總投資100億美元以上的華虹、30億美元的天津中環項目等。3-5年后,無錫將迎來集成電路產業發展的春天。

2.物聯網產業:

無錫有先發優勢,目前已有2000家企業、2000億產業,連續多年舉辦物聯網博覽會,今年的世界物聯網博覽會更上一層樓,擴大了無錫的影響,產業資源、人才資源、金融資源也在不斷向無錫聚集。

3.金融領域:

金融是實體經濟的血脈,無錫從去年開始推出“創投無錫”活動,目前已連續舉辦15場,為30多個項目對接了包括PE基金、天使投資在內的各項資金達6.5億元。通過這個平臺甚至實現了“金融招商”,一些外地的創業項目也順勢在無錫落戶……

今天的無錫,已經走出了“失去的5年”,著力推進產業結構轉型升級,向高端制造、智能制造領域轉型,并已初見成效,無錫城市發展重又走向正軌!

未來的蘇南,必將形成蘇州、無錫、南京三足鼎立的局面!

5

無錫購房政策解讀,

非限購區有驚喜!

◎無錫現行購房政策

(1)非無錫戶籍居民在無錫限購區域買房,需繳滿2年社保,且不得一次性補繳。

(2)非無錫戶籍居民在無錫非限購區域可買1套,無貸首付40%,利率上浮10-20%;有貸首付50%,利率上浮15-25%。

(3)無錫市轄5區(不含江陰、宜興2市)實行自取得不動產證后2年內限售的政策。

一圖讀懂限購區與非限購區

◎無錫重點發展的三大區域排序

①濱湖區【太湖新城】(新行政文化中心);

②梁溪區【中心城區】(旅游、老城改造);

③新吳區【科技新城】(現代產業);

以上皆為限購區域!

◎無錫非限購區域價值排序

①錫山區東亭街道,錫山區(原華夏第一縣無錫縣)政府駐地,距市中心三陽廣場5站地鐵。

推薦樓盤:紅豆天一華府(距地鐵2號線柏莊站約350米)

高層(毛坯)18000元/㎡,119㎡三房;

②惠山區天一新城,無錫主城區北大門(G42高速無錫北入城口,G312高架明發廣場匝道口),距無錫火車站5站路,10分鐘地鐵+42分鐘高鐵可達上海站,1小時切換“錫滬雙城生活”。

推薦樓盤:萬科天一玖著(距地鐵1號線西漳站約200米)

高層(精裝)16500元/㎡,93、115、128㎡三房、四房;

洋房(精裝)21000元/㎡,129-140㎡三房、四房。

③濱湖區馬山國家旅游度假區,享太湖龍頭渚、靈山大佛、拈花灣、元一溫泉等旅游資源。

推薦樓盤:弘陽三萬頃·小別(距地鐵1號線西漳站約200米)

平層別墅94㎡ ,躍層別墅131、148、157㎡,均價30000元/㎡,產品做得很用心,米宅幾位主編集體去看過,看后都贊不絕口!

6

無錫置業建議

無錫作為一個經濟基本面良好、城市基礎設施先進(擁有自己的國際機場蘇南碩放機場;已開通2條地鐵,到2023年將建成6條地鐵210公里運營網絡)、環境宜居(Slogan是“無錫,充滿溫情和水”,太湖、蠡湖都是城市名片)、文教發達(有“211”重點高校江南大學)、產業發達(無錫作為先進制造業城市,是中國制造2025戰略的重要一環)的城市,其在長三角6大經濟城市中的價格洼地之勢已經顯現(杭州臨安青山湖賣17000,環杭縣城德清賣21000,難道無錫還不如臨安、德清?),未來出現一波補漲行情,是有可能的!

金融、互聯網等高附加值虛擬經濟拉動作用明顯的城市,房價容易走高,京滬深杭一個獨角獸、上市企業能帶來多少新富豪,去化掉多少豪宅!反之,實體經濟驅動力明顯的城市,房價則普遍厚道(比如地級市四大天王:蘇州、無錫、佛山、東莞),腰間盤都不算突出!

如果無錫未來能在物聯網和金融領域發力,并在這兩個領域持續領跑江蘇,那么,無錫的房價,將很有可能讓人刮目相看!

江蘇省提出要舉全省之力,把南京建成首位度高的省會城市、影響力強的特大城市、國際化程度高的歷史文化名城,而且除了南京外,省內還有短期內難以撼動的經濟巨無霸蘇州。因此,未來能給無錫加持或加分的牌不多,無錫的萬億GDP、先進制造業,仍可能是“做大”南京的輸血機!

綜上判斷,無錫房價未來幾年保持穩中有升,相對于環杭環滬其他城市性價比優勢明顯,是毋庸置疑的,但結合無錫的限售政策,置業無錫宜做長期持有的打算,短期內自住價值大于投資價值!

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9.16日米宅秋季論壇開始報名啦!

活動主題:變局之年,財富邏輯重構和資產躍遷之道

主講嘉賓:米筐財經首席經濟分析師拾葉、米宅長三角地產分析師夏良、米宅首席資產配置師大白,貨幣/杠桿觀察者A先生

活動地點:?中國·杭州·錢江世紀城

活動時間:2018年9月16日下午14:00

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